Elővásárlási jog termőföldnél: kik a jogosultak és meddig dönthetnek (2026)

A termőföld elővásárlási joga az egyik legfontosabb — és egyben legtöbb félreértést okozó — szabály a magyar földforgalomban. Ha valaki termőföldet ad el, az adásvétel nem zárul le pusztán a vevővel kötött szerződéssel: a jogszabály által meghatározott jogosultaknak elsőbbségük van arra, hogy ugyanazon az áron és feltételekkel ők vásárolják meg a földet. Ennek az elsőbbségnek a gyakorlására rövid, jogvesztő határidő áll rendelkezésre. Ez a cikk végigveszi, kik a jogosultak, milyen sorrendben, meddig dönthetnek, és hogyan gyakorolható a jog lépésről lépésre.

Mi az elővásárlási jog termőföldnél, és miért fontos?

Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha az eladó talált egy vevőt és megállapodtak az árban, a jogszabályban felsorolt jogosultaknak joguk van „belépni" a vevő helyébe: azonos áron és feltételekkel magukhoz vonhatják az adásvételt. A vevő ilyenkor kiszorul az ügyletből, az eladó pedig köteles a jogosultnak eladni.

Ez a szabály nem véletlen. A magyar földpolitika célja, hogy a termőföld lehetőség szerint a helyben gazdálkodó földművesek, a szomszédok és az állam kezében maradjon, ne pedig spekulatív vagy a földtől távoli szereplőkhöz kerüljön. Ezért a Földforgalmi törvény részletes, kógens (kötelező, szerződéssel nem felülírható) sorrendet állít fel.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy aki termőföldet szeretne venni, annak figyelnie kell a kifüggesztett ajánlatokat: ezek a hivatalos felületen, a hirdetmenyek.gov.hu portálon jelennek meg. Ha Ön jogosult, és időben elfogadó nyilatkozatot tesz, akár a már megkötött szerződés ellenére is megszerezheti a földet. Erről részletesen írtunk a hirdetmenyek.gov.hu termőföld-keresés útmutatójában.

Jogszabályi háttér: a Földforgalmi törvény 18. §-a

Az elővásárlási jog alapját a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (röviden: Földforgalmi törvény) 18. §-a adja. Ez a paragrafus rögzíti a jogosultak körét és a sorrendjüket. A szabály kógens: az adásvételi szerződésben nem lehet eltérni tőle, a felek nem írhatják felül a törvényi rangsort.

A sorrend az évek során finomodott. A legfontosabb 2023-as változás, hogy a kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, ökológiai gazdálkodó, OEM/OFJ-előállító, kertész, vetőmag-előállító) a rangsorban megelőzi a sima helyben lakó szomszéd földművest. A 2024. január 1-jétől hatályos szöveg tovább pontosította a használaton alapuló jogosultság feltételeit.

Fontos kiegészítés: azonos ranghelyen belül a 18. § (4) bekezdése további elsőbbséget ad — ebben a sorrendben — a) a családi mezőgazdasági társaság vagy az őstermelők családi gazdasága tagjának, b) a fiatal földművesnek, c) a pályakezdő gazdálkodónak. Az elővásárlási jogosultságok ráadásul nem halmozhatók: ugyanaz a személy nem hivatkozhat egyszerre több jogcímre, hogy ezzel előrébb kerüljön.

Kik a jogosultak — a teljes rangsor magyarázattal

Nézzük végig a fenti listát részletesebben, hogy mit jelent az egyes ranghely a gyakorlatban.

1. A Magyar Állam

A rangsor élén az állam áll, amely a Nemzeti Földügyi Központon keresztül gyakorolja az elővásárlási jogot, földbirtok-politikai vagy közérdekű célból. Ez a legerősebb jogosultság: ha az állam él vele, a többi jogosult kiesik.

2. A tulajdonostárs

Közös tulajdonban álló föld esetén a tulajdonostársnak van elsőbbsége — feltéve, hogy tulajdonjoga legalább 3 éve be van jegyezve. Ezzel a jogalkotó a tulajdoni viszonyok rendezését, a parcellák szétaprózódásának megelőzését támogatja.

3. A földet 3 éve használó földműves (ha helyben lakó vagy közeli)

Ide az a földműves tartozik, aki a kérdéses földet legalább 3 éve használja (pl. haszonbérlőként), és egyúttal helyben lakó szomszéd, helyben lakó, vagy a településközponttól legfeljebb 20 km-re lakik. A használaton alapuló kötődés erős jogcím a rangsorban.

4. Kiemelt tevékenységet folytató földműves

Egy ranghelyen, mellérendelten szerepelnek: az állattartó telep üzemeltetője, az ökológiai gazdálkodó, az oltalom alatt álló (OEM/OFJ) termék előállítója, a kertészeti tevékenységet folytató, valamint a vetőmag- (szaporítóanyag-) előállító. 2023 óta ez a kör megelőzi a sima helyben lakó szomszédot.

5–7. Helyben lakó szomszéd, helyben lakó és a 20 km-en belüli földműves

A rangsor alsóbb fokain a helyben lakó szomszéd földműves, majd a helyben lakó földműves, végül az a földműves áll, akinek lakóhelye vagy üzemközpontja legalább 3 éve a földtől legfeljebb 20 km-re fekvő településen van. A „helyben lakás" és a „szomszédság" a földpolitika kulcsfogalmai: minél szorosabb a területi kötődés, annál előrébb áll a jogosult.

A 30 napos jogvesztő határidő — mettől és miért kritikus

Ez a cikk legfontosabb gyakorlati üzenete. Az eladó az adásvételi szerződést (az ajánlatot) kifüggeszteti a föld helye szerinti település jegyzőjénél és a hirdetmenyek.gov.hu portálon. Ettől kezdve a jogosultaknak 30 nap áll rendelkezésükre, hogy elfogadó nyilatkozatot tegyenek, vagyis éljenek az elővásárlási jogukkal.

Itt érdemes egy gyakori tévhitet tisztázni: az interneten számos régi cikk és fórum még mindig 60 napot ír. Ez 2023. július 1-je óta helytelen — a határidő azóta 30 nap. Aki a régi információra hagyatkozik, könnyen lekésheti a valódi határidőt. A 30 vagy 60 nap kérdését részletesen körbejártuk a termőföld kifüggesztés: 30 vagy 60 nap? című cikkünkben.

Miért kritikus mindez? Mert a 30 nap nagyon rövid, ha valaki nem figyeli folyamatosan a kifüggesztéseket. Egy releváns hirdetmény pár nap alatt elsüllyedhet a portál listáiban, és mire valaki rátalál, már alig marad ideje a nyilatkozat összeállítására és benyújtására.

Hogyan gyakorolható az elővásárlási jog — lépésről lépésre

1. Kifüggesztés. Az eladó az adásvételi ajánlatot a föld fekvése szerinti település jegyzőjének küldi meg. A jegyző kifüggeszti a hirdetőtáblán és közzéteszi a hirdetmenyek.gov.hu portálon.
2. A hirdetmény figyelése. A jogosultnak figyelnie kell a megjelenő ajánlatokat. Ha rátalál egy releváns kifüggesztésre, megnyílik számára a 30 napos határidő.
3. Elfogadó nyilatkozat. A jogosult a 30 napon belül elfogadó nyilatkozatot tesz, amelyben kijelenti, hogy a kifüggesztett ajánlatot azonos áron és feltételekkel elfogadja, és megjelöli, milyen jogcímen (ranghelyen) jogosult. A nyilatkozatot a jegyzőhöz kell benyújtani.
4. Igazolás. A nyilatkozathoz csatolni kell a jogosultságot igazoló dokumentumokat (pl. földműves-igazolás, lakcím, használati jogviszony).
5. Hatósági jóváhagyás. A levételt követően az ügylet a mezőgazdasági igazgatási szervhez (a vármegyei kormányhivatalhoz) kerül jóváhagyásra; a helyi földbizottság feladatát ellátó NAK állásfoglalást ad. A hatóság a rangsor és a feltételek alapján dönti el, ki vásárolhat.

Mi a helyzet árverésnél?

Az árverés külön eset. Végrehajtási vagy állami földárverésen nincs kifüggesztés: az elővásárlási jogot nem elfogadó nyilatkozattal, hanem személyesen, a helyszínen kell gyakorolni, az árverés szabályai szerint. Aki tehát árverésen szeretne élni az elsőbbségével, annak ott kell lennie és a vonatkozó rendelet (a 191/2014. korm. rendelet logikája szerinti) eljárást kell követnie. A kifüggesztéses szabályok ide nem alkalmazhatók.

A leggyakoribb hibák

• A 60 napos tévhit. A legtöbb lekésett határidő abból fakad, hogy valaki a régi, 60 napos információra hagyatkozott. A valós határidő 30 nap, és jogvesztő.
• Nem figyelik a kifüggesztéseket. Aki csak alkalomszerűen nézi a portált, könnyen lemarad. A releváns hirdetmény gyorsan eltűnhet a listák mélyén.
• Rossz jogcím megjelölése. Az elfogadó nyilatkozatban pontosan meg kell jelölni a ranghelyet. A jogosultságok nem halmozhatók, és a hibás jogcím a nyilatkozat elutasításához vezethet.
• Hiányos igazolások. A jogosultságot dokumentumokkal kell alátámasztani; ezek hiánya kizárhatja a jogosultat.
• A szerzési és birtokmaximum figyelmen kívül hagyása. Ha a jogosult a megszerzéssel túllépné a 300 ha-os (nem földművesnél 1 ha-os) szerzési vagy az 1200/1800 ha-os birtokmaximumot, a hatóság a jóváhagyást megtagadhatja.

Hogyan ne maradjon le egyetlen kifüggesztésről sem?

A 30 napos jogvesztő határidő miatt a legnagyobb kockázat nem a jog gyakorlása, hanem az, hogy időben észreveszi-e a releváns hirdetményt. Itt segít a Földfigyelő: a hivatalos hirdetmenyek.gov.hu portál termőföld-hirdetményeit összegyűjtjük, és napi e-mail értesítőt küldünk, amint az Ön szűrőinek megfelelő új ajánlat megjelenik. Szűrhet településre, vármegyére, irányítószámra, helyrajzi számra, művelési ágra (szántó, szőlő, rét, kert, erdő, legelő, gyümölcsös), területre (ha) és dátumra.

Így nem kell naponta kézzel böngésznie a portált, és nem múlik el a feje fölött a 30 nap. A hirdetményeket bármikor megnézheti a hirdetmények böngészője felületén is.

Ez a tartalom kizárólag tájékoztató jellegű, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben javasolt jogi képviselővel vagy az illetékes hatósággal egyeztetni. A jogszabályi hivatkozások a 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 2026-ban hatályos szövegén alapulnak; a szabályozás változhat.